Wat kost dakpannen reinigen? De factoren die uw prijs bepalen
U ziet groene aanslag op het dak, of hele plakkaten mos tussen de pannen. De eerste vraag is bijna altijd: wat kost het om dat te laten verwijderen? Zoekt u daarop, dan komt u overal dezelfde bandbreedte tegen. En vervolgens blijkt de offerte voor uw eigen dak er soms flink boven of onder te liggen.
Dat is niet vreemd, en het is ook geen kwestie van wie het scherpst rekent. Een dakreiniging is vrijwel volledig handwerk op hoogte, en de tijd die dat kost verschilt sterk per dak. Twee panden in dezelfde straat kunnen een uur of een dagdeel uit elkaar liggen, puur door het profiel van de pan, de stand ten opzichte van de zon en de manier waarop de reiniger bij het dak kan komen.
In dit artikel leggen wij uit waaruit de prijs is opgebouwd. Niet om u een bedrag mee te geven, maar zodat u een offerte kunt beoordelen en weet welke vragen u moet stellen. Luna Schoonmaakservice is een schoonmaakbedrijf uit ‘s-Gravenzande dat sinds 2000 werkt voor bedrijven, VvE’s en vastgoedbeheerders in Westland, Den Haag en de rest van Zuid-Holland, en dat betekent dat wij dit gesprek wekelijks voeren.
- Hoogwaardige dienstverlening
- Professioneel personeel
- Innovatieve methoden en middelen
- 4.8/5 klantwaardering
Wat kost dakpannen reinigen?
Landelijk ligt de indicatie voor het reinigen van een pannendak doorgaans tussen ongeveer 5 en 15 euro per vierkante meter dakoppervlak. Dat is een brede marge, en dat is precies het punt: die marge zegt weinig over uw dak.
Wat u werkelijk betaalt hangt af van hoeveel uren er nodig zijn en welke voorzieningen daarvoor moeten worden opgebouwd. Bij dakreiniging bestaat de rekening grotendeels uit arbeid, niet uit materiaal. Het reinigingsmiddel is een relatief klein deel van het totaal; de mensuren, de steiger of hoogwerker en de veiligheidsmaatregelen zijn het grootste deel.
Daarom werken wij niet met een standaardprijs per meter. Wij komen eerst kijken, beoordelen het dak en maken op basis daarvan een voorstel. Een offerte zonder inspectie is bij dit werk een gok, en die gok gaat meestal in het nadeel van een van beide partijen uit.
Waarom offertes voor hetzelfde dak zo uiteenlopen
Vier factoren verklaren vrijwel het hele verschil tussen twee offertes. Wij zetten ze op een rij, met het effect dat ze op de prijs hebben.
Bereikbaarheid en opbouw
De reiniger moet veilig bij het dak kunnen. Volgens de arboregels voor werken op hoogte is er vanaf 2,50 meter sprake van werken op hoogte en zijn maatregelen tegen valgevaar verplicht. In de praktijk betekent dat een rolsteiger, een steigerconstructie of een hoogwerker, plus de tijd om die op te bouwen en te verplaatsen.
Bij een gemiddelde tussenwoning zijn dat doorgaans meerdere opstellingen per dakvlak, omdat een steiger niet het hele dak in één keer bereikt. Bij een appartementencomplex met galerijen ligt dat weer anders. Die uren staan los van het reinigen zelf, maar ze staan wel op de rekening.
Het profiel van de dakpan
Dit is de factor die zelden wordt genoemd en die in de praktijk het meest scheelt. Professionals werken met een blad of borstelkop die op het profiel van de pan is afgestemd, zodat het gereedschap de holtes van de pan volgt en het mos er in één beweging uit komt.
Ligt er een profiel waarvoor geen passend blad beschikbaar is, dan valt de reiniger terug op een gewone staalborstel. Dat werkt ook, maar het kost aanzienlijk meer tijd per vierkante meter. Bij een pand met verschillende pantypes op verschillende dakvlakken loopt dat op.
Vraag dus altijd of de reiniger uw pantype kent. Een reiniger die daar direct antwoord op geeft, heeft het dak echt bekeken.
| Factor | Effect op de prijs | Waarom |
|---|---|---|
| Bereikbaarheid en opbouw | Groot | Steigerwerk of een hoogwerker kost tijd voordat er één pan is gereinigd |
| Profiel van de dakpan | Groot | Bepaalt of er met het juiste gereedschap kan worden gewerkt |
| Vervuilingsgraad en ligging | Middel tot groot | Noordzijde en overhangende bomen betekenen fors meer mos |
| Goten, afvoer en obstakels | Middel | Zonnepanelen, dakramen en volle goten vragen extra werk |
Vervuilingsgraad en ligging
Mos groeit waar geen zon komt. Op de noordzijde van een dak, en onder overhangende bomen, ziet u daarom vrijwel altijd veel meer aanslag dan op de zuidzijde van hetzelfde pand. Bladafval, dennennaalden en takjes werken daarbij als voeding: hoe meer organisch materiaal er op de pannen blijft liggen, hoe sneller het mos terugkomt.
Een praktijkvoorbeeld. Een kantoorpand met een vrijstaand dak en weinig begroeiing eromheen vraagt doorgaans een lichte behandeling. Een appartementencomplex met volwassen bomen aan de noordzijde kan op dezelfde vierkante meters het dubbele aan tijd vragen, omdat het mos daar dik en vochtig is en er meer materiaal van het dak af moet.
Goten, afvoer en obstakels
Het losgekomen mos moet ergens heen, en dat is bijna altijd de goot. Het leegmaken en doorspoelen van goten en regenpijpen hoort daarom bij het werk. Liggen er zonnepanelen op het dak, of zitten er dakramen in, dan moeten die worden afgeschermd en dat kost extra tijd.
Hoe een professionele dakreiniging werkt
Een dakreiniging bestaat uit twee stappen die elkaar aanvullen: het grove werk mechanisch verwijderen, en de rest chemisch behandelen zodat het afsterft en niet snel terugkomt.
Borstelen, en waarom niet te hard
Eerst wordt het losse mos van de pannen geborsteld. Een vuistregel uit de praktijk: wat er met lichte druk af komt, borstelt u eraf, en wat vastzit laat u aan de behandeling over. Te hard schrobben is namelijk contraproductief. De buitenlaag van een keramische of betonnen dakpan is wat de pan waterdicht en vuilafstotend houdt, en die laag wilt u intact laten.
Doel van deze stap is dus niet een kale pan, maar het wegnemen van de dikke plakkaten. Het fijne werk gebeurt daarna.
De behandeling, en waarom die op zuurgraad werkt
Dit gebeurt bij voorkeur met softwash, waarbij het middel met lage druk wordt aangebracht in plaats van met een hogedrukreiniger. Softwash is een reinigingsmethode waarbij vuil, algen en mos chemisch worden losgeweekt in plaats van weggespoten. Hoge druk op een pannendak is zelden verstandig: het kan water onder de pannen drijven en de toplaag beschadigen.
Het middel wordt rustig en volledig aangebracht en daarna niet nagespoeld. Het moet juist blijven zitten om zijn werk te doen.
Waarom het resultaat pas na weken zichtbaar is
Dit is het punt waarop de meeste verwachtingen misgaan. Op de dag van de behandeling ziet een dak er beter uit, maar niet schoon. Het behandelde mos sterft in de weken erna af, droogt uit en waait of spoelt geleidelijk van het dak.
Dat betekent twee dingen. Ten eerste dat voor-en-na-foto’s die op dezelfde dag zijn gemaakt een vertekend beeld geven. Ten tweede dat er nazorg bij hoort: een paar maanden na de behandeling zit er doorgaans afgevallen mos in de goten, en dat moet eruit. Vraag bij een offerte dus altijd of dat controlebezoek is inbegrepen.
“Met softwash pakt u vuil, algen en mos aan zonder de hoge druk die oppervlakken kan beschadigen. Zacht waar het kan, grondig waar het moet. Dat is voor de meeste daken de veiligste keuze.”
Arnoud Suradi, Luna Schoonmaakservice
Waar het spoelwater en het reinigingsmiddel blijven
Dit is een vraag die particulieren zelden stellen en die VvE’s en vastgoedbeheerders juist wel zouden moeten stellen. Het middel dat op het dak wordt aangebracht, loopt via de goot en de regenpijp weg. Zonder maatregelen komt het daarmee in het riool of in het oppervlaktewater terecht.
Middelen die mos en algen doden zijn biociden, en die moeten in Nederland zijn toegelaten. In het Ctgb-register van toegelaten biociden kunt u controleren of een middel een toelating heeft. Kennisinstituut STOWA beschrijft in zijn overzicht van biociden en waterkwaliteit hoe deze stoffen via afvalwater in het watersysteem terechtkomen.
In de praktijk lost een vakkundige reiniger dit op door de regenpijp los te koppelen voordat de behandeling begint en het water op te vangen in plaats van het de afvoer in te laten lopen. Dat kost tijd en dus geld, en het is meteen een goede manier om offertes te vergelijken: een partij die hier geen antwoord op heeft, heeft er waarschijnlijk ook geen voorziening voor getroffen.
Reinigen, impregneren of coaten?
Na het reinigen krijgt u vrijwel altijd een nabehandeling aangeboden. Er zijn drie routes en ze verschillen sterk in prijs, effect en risico.
| Behandeling | Wat het doet | Kostenniveau | Aandachtspunt |
|---|---|---|---|
| Alleen reinigen | Verwijdert mos en algen | Basis | Vervuiling komt na verloop van tijd terug |
| Impregneren | Waterafstotende laag die in de pan trekt | Hoger | Onzichtbaar, verandert het uiterlijk niet |
| Coaten | Afsluitende laag over de pan, ook in kleur | Hoogst | Hechting is kwetsbaar bij slechte voorbereiding |
Impregneren is een behandeling waarbij een waterafstotend middel in het materiaal van de pan trekt. Het uiterlijk verandert niet, en doordat de pan minder vocht opneemt hecht mos er minder makkelijk op.
Coaten is iets anders: daarbij komt er een laag op de pan. Dat kan een oud dak visueel opknappen, maar het is ook de behandeling met de meeste haken en ogen. Een coating hecht alleen goed op een pan die volledig schoon en droog is, en op overlappingen en aansluitingen is een gelijkmatig resultaat lastig. Laat een coating los of verkleurt hij ongelijk, dan is herstellen bewerkelijk.
Wees daarnaast reëel over wat een behandeling niet oplost. Zijn de pannen poreus, gebarsten of aan het eind van hun levensduur, dan is reinigen uitstel. Milieu Centraal wijst erop dat een dakvervanging het natuurlijke moment is om ook isolatie en zonnepanelen mee te nemen. Een eerlijke reiniger zegt het als dat punt in zicht is.
Wanneer en hoe vaak, en wat dat betekent voor VvE's
Voor- en najaar zijn doorgaans de beste periodes. Het weer is dan mild en droog genoeg, het dak droogt na behandeling goed op, en er is geen vorst. Bij hoge zomertemperaturen droogt het middel te snel op om goed te kunnen werken.
Uitstellen tot na de winter is meestal niet verstandig. Mos houdt vocht vast tussen en op de pannen, en volgens het KNMI telt De Bilt gemiddeld 35 vorstdagen per jaar over de normaalperiode 1991 tot 2020. Elke keer dat vastgehouden water bevriest en weer ontdooit, werkt dat op het materiaal in. Bij poreuze of oudere pannen versnelt dat de slijtage.
Hoe vaak reinigen nodig is, verschilt per pand. Een dak zonder bomen in de buurt kan jaren vooruit. Een dak aan de noordzijde met overhangende bomen vraagt aanzienlijk vaker aandacht. Een inspectie eens in de twee tot drie jaar is voor de meeste panden een werkbaar uitgangspunt.
Voor VvE’s en vastgoedbeheerders speelt daarbij nog iets mee. Dakreiniging past logisch in een meerjarenonderhoudsplan, omdat het onderhoud is en geen incident. Bovendien scheelt schaal geld: meerdere daken in één complex of één straat betekent één keer opbouwen en één keer voorrijden. Voor complexen combineren wij dit werk vaak met huismeesterdiensten, zodat goten en gemeenschappelijke ruimtes in hetzelfde ritme worden meegenomen.
Voordat u kiest: vragen die u stelt
- Is het dak vooraf geïnspecteerd, of is de prijs op afstand bepaald?
- Kent de reiniger het profiel van uw dakpannen en werkt hij met passend gereedschap?
- Wordt er met lage druk gewerkt, of met een hogedrukreiniger?
- Welk middel wordt gebruikt en is dat een toegelaten biocide?
- Hoe wordt voorkomen dat het middel in het riool of oppervlaktewater terechtkomt?
- Zitten het reinigen van goten en regenpijpen bij de prijs in?
- Is er een controlebezoek inbegrepen nadat het mos is afgestorven?
- Wordt de opbouw van steiger of hoogwerker apart gerekend of is die verwerkt?
- Wat is de staat van de pannen zelf, en is reinigen op dit moment nog zinvol?
Veelgestelde vragen
Wat kost dakpannen reinigen?
Hoe worden dakpannen gereinigd?
Waarom zou u dakpannen laten reinigen?
Wanneer reinigt u betonnen dakpannen?
Vrijblijvend laten beoordelen
Wilt u weten wat er voor uw dak nodig is en wat dat betekent? Wij komen langs, beoordelen het dakoppervlak, het pantype en de bereikbaarheid, en maken op basis daarvan een voorstel op maat. U weet dan vooraf precies waar u aan toe bent, inclusief wat er wel en niet bij de prijs hoort.
Via onze dochteronderneming SoftWash Cleaning zijn wij gespecialiseerd in de SoftWash methode. Actief in Zuid-Holland, voor zowel particulieren als bedrijven. Wilt u weten wat wij voor uw situatie kunnen doen? Neem gerust contact op voor een vrijblijvend adviesgesprek.
Telefonisch bereikbaar op 070 364 01 34 of vraag online een voorstel op maat aan.
Arnoud Suradi
Mede-eigenaar Luna Schoonmaakservice
Zeker weten dat het schoon is?
Maak dan nu een kennismakingsgesprek en wij komen vrijblijvend langs.